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Verschärfte Mietpreisbremse soll noch dieses Jahr kommen

Foto: "Gegen Miete"-Graffiti an einer Hauswand in Berlin-Neukölln (über dts Nachrichtenagentur)

Berlin (dts Nachrichtenagentur) – Justizministerin Katarina Barley hat rasche Korrekturen an der Mietpreisbremse zugesagt. „Wir wollen die Mietpreisbremse deutlich schärfer stellen. Das neue Gesetz soll noch in diesem Jahr in Kraft treten“, sagte sie SPD-Politikerin den Zeitungen der Funke-Mediengruppe (Samstagausgaben).

„Wir werden es den Mietern ermöglichen, durch die Auskunftspflicht für Vermieter die Vormiete zu erfahren. So bekommen sie endlich ein Instrument an die Hand, um bei den schwarzen Schafen unter den Vermietern Einspruch einzulegen.“ Außerdem werde sichergestellt, dass Modernisierungen nicht mehr so stark auf die Mietpreise durchschlagen, so die Ministerin.

„Wer modernisiert, um Mieter loszuwerden, darf damit nicht ungeschoren davon kommen und muss auch entsprechend belangt werden können.“ Barley trat zugleich Bedenken beim Koalitionspartner Union entgegen, die geplante Musterfeststellungsklage könnte sich auswirken wie Sammelklagen in den USA. „Diese Befürchtungen sind wirklich unbegründet. Wir haben hier klare Leitplanken eingezogen, die eine Klageindustrie verhindern“, sagte sie. Die Ministerin rief die Union dazu auf, ihren Widerstand gegen den Gesetzentwurf zur Musterfeststellungsklage aufzugeben. „Die Zeit drängt – gerade mit Blick auf den VW-Diesel-Skandal. Die Ansprüche verjähren“, sagte sie. „Die Musterfeststellungsklage soll spätestens zum 1. November in Kraft treten. Die Geschädigten dürfen am Ende nicht die Dummen sein.“ Das Konzept sehe vor, dass nicht einzelne Bürger klagen müssten, sondern ein klagebefugter Verband. „Das können die Verbraucherzentralen sein oder bei Mietfragen auch der Mieterbund“, sagte Barley. „Für Geschädigte, die sich bei einem Verfahren anmelden, entstehen keine Kosten.“


 
 
 

Immobilienfirma Hiag steigert Liegenschaftsertrag und Gewinn

Die Immobiliengesellschaft Hiag hat im Geschäftsjahr 2017 einen höheren Liegenschaftsertrag und markant mehr Gewinn erwirtschaftet.

Dabei profitierte die Basler Firma vor allem von Neubewertungen durch neu abgeschlossene langfristige Mietverträge.

Den Liegenschaftsertrag steigerte Hiag um 6,5 Prozent auf 55,8 Millionen Franken, wie das Unternehmen am Montag mitteilte. Die Neubewertungen stiegen von 20 Millionen Franken im Vorjahr auf 33,3 Millionen Franken. Auch der Verkauf einer Papiermaschine in Biberist SO wirkte sich mit 7,1 Millionen Franken positiv auf das Ergebnis aus.

Damit habe der negative Ergebnisbeitrag von 4,3 Millionen Franken der sich im Aufbau befindenden Hiag Data mehr als kompensiert werden können, heisst es in der Mitteilung. Die Immobilienfirma hatte mit der IT-Infrastrukturplattform ihr Geschäftsfeld in der zweiten Jahreshälfte 2016 erweitert.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (Ebitda) erhöhte sich nach 56,0 Millionen Franken im Vorjahr auf 73,1 Millionen Franken. Der Reingewinn belief sich auf 57,5 Millionen Franken. Das entspricht einem Plus von 23,9 Prozent. Die Aktionäre sollen in den Genuss einer um 20 Rappen auf 3,80 Franken höheren Dividende kommen.

Insgesamt wurde die Leerstandsquote im Geschäftsjahr 2017 von 15,3 auf 14,3 Prozent gesenkt. Am Stichtag bestand das gesamte Immobilienportfolio aus 111 Liegenschaften mit einer Bewertung von 1,28 Milliarden Franken.

Für das laufende Geschäftsjahr zeigt sich Hiag zuversichtlich. Das Unternehmen rechnet erneut mit einem guten Jahr und strebt eine weitere Steigerung des Liegenschaftsertrags an.

(SDA)


 
 
 

Immobilienfirma Godewind gelingt der Sprung an die Börse

Die Aktienplatzierung bringt Godewind einen Erlös von 375 Millionen Euro – der Immobilienkonzern hatte sich allerdings mehr erhofft.

Frankfurt. Die Immobilienfirma Godewind schafft es mit Abstrichen an die Frankfurter Börse. Fast 94 Millionen Aktien seien zu je vier Euro platziert worden, teilte das Unternehmen am Mittwoch mit. Damit brachte der Börsengang 375 Millionen Euro ein. Ursprünglich hatte Godewind auf einen Erlös von bis zu 550 Millionen Euro gehofft.

Die bislang vom Investor Karl Ehlerding und seiner Familie kontrollierte Firma war erst vor kurzem ins Immobiliengeschäft eingestiegen und will das Geld aus dem Börsengang vor allem in Büroimmobilien investieren. Mittelfristig soll ein Immobilienportfolio im Wert von drei Milliarden Euro entstehen. Das Börsendebüt ist für den 5. April geplant.

Das Unternehmen, das im vergangenen Jahr einen Verlust von gut einer halben Million Euro schrieb, wird bei dem Börsengang mit 435 Millionen Euro bewertet. Vorstand- und Aufsichtsratsmitglieder hatten nach den Börsenturbulenzen der vergangenen Woche zugesagt, Aktien für 60 Millionen Euro zu kaufen – ursprünglich wollten sie nur 50 Millionen investieren. Die Einnahmen aus dem Börsengang fließen allein Godewind zu, die Beteiligung von Ehlerding sinkt kräftig.

Godewind wurde 2001 gegründet, um mit Aktien von Holding- und Immobiliengesellschaften zu handeln. Erst 2017 wurde die Satzung geändert, um Godewind den Erwerb von Gewerbeimmobilien zu ermöglichen. Damit mischt Ehlerding erneut im Immobiliengeschäft mit, nachdem die von ihm gegründete WCM Immobilien 2017 für rund 450 Millionen Euro an den Berliner Gewerbeimmobilien-Investor TLG verkauft wurde.

Ehlerding und seine Familie hielten vor dem Verkauf an TLG zusammen 14 Prozent an der 2006 pleite gegangenen und 2014 wieder belebten WCM. Anfang der 2000er-Jahre hatte sich WCM – damals noch ein Beteiligungskonzern – mit der versuchten Übernahme der Commerzbank verhoben.


 
 
 

Hechler und Twachtmann liegt vorn – Ausgezeichnete Immobilienfirma

Stuhr/Bremen. Das Hamburger Marktforschungsunternehmen Statista hat den Immobilien Atlas 2018 für das Nachrichtenmagazin Focus Spezial erstellt und unter anderem erneut die 1000 besten Wohn-Immobilienmakler und erstmals in diesem Jahr die 200 besten Gewerbe-Immobilienmakler Deutschlands ermittelt. Schon zum sechsten Mal in Folge zählt laut Focus Spezial (Ausgabe April/Mai 2018) die in Stuhr und Bremen ansässige Immobilienfirma Hechler und Twachtmann Immobilien GmbH zu den besten Immobilienmaklern Deutschlands, und das sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich – sowie als einziger Makler im Landkreis Diepholz.

Eine Million Daten

Die Analyse der Wohnlagen basiert zum einen auf über einer Million Daten von Immobilienscout 24, der größten Online-Plattform in diesem Bereich, zum anderen auf Vor-Ort-Recherchen der Focus-Redakteure. Auch wurden Erhebungen von Gutachterausschüssen, Universitäten und Forschungsinstituten berücksichtigt. Das Ergebnis ist Deutschlands größter Immobilien-Atlas, aufgeteilt nach den Regionen Nord, Süd, West und Ost.

Für den richtigen Weg zur Immobilie listet Focus zudem Deutschlands Top-Makler auf. Basis der Erhebungen sind insbesondere Kollegenempfehlungen. Dazu wurden über 13 000 Makler – Kunden bei Immobilienscout 24 und Mitglieder des lmmobilienverbands Deutschlands IVD – befragt, welche Kollegen sie ihren Kunden empfehlen würden. Darüber hinaus wurden die Kundenbewertungen bei Immobilienscout 24 berücksichtigt. Die Makler mit den besten Bewertungen erhalten die Auszeichnung „Top-lmmobilienmakler 2018“ oder „Top-Gewerbe-Makler 2018“.

Transparente Arbeitsweise

„Da dieser Bewertung eine große Datenmenge zugrunde liegt und diese ausschließlich aus dem Kundenbereich und von Maklerkollegen stammt, erfüllt uns diese Auszeichnung mit besonderem Stolz“, freut sich Gisela Hechler, Mitgeschäftsführerin der Firma Hechler und Twachtmann Immobilien. „Wir und unser gesamtes Team freuen uns sehr über diese erneute Auszeichnung und die damit verbundene Wertschätzung unserer Leistung. Wir sagen allen Beteiligten ein ganz herzliches Dankeschön und versprechen, auch künftig uns im Sinne unserer Kunden weiterzuentwickeln.“

Volker Twachtmann, Mitinhaber von Hechler und Twachtmann Immobilien, sagt: „Ich bin davon überzeugt, dass dieses herausragende Ergebnis der Erfolg unserer strukturierten und transparenten Arbeitsweise ist, die sich an den Interessen unserer Kunden und Auftraggeber orientiert. Wir bedanken uns bei allen Kunden und Partnern sowie bei unserem hervorragenden Team.“


 
 
 

Mit der Schenkung einer Immobilie lässt sich die Erbschaftssteuer umgehen

Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen ein Lebenstraum, der nach dem Tod an die Kinder vererbt wird. Das Problem: Der Fiskus fordert davon einen Anteil. Was Sie beim Vererben und Verschenken von vermieteten Immobilien beachten müssen.

Kinder und Ehepartner erben selbstgenutzte Immobilien komplett steuerfrei, wenn diese danach mindestens zehn Jahre weiter bewohnt werden. Dabei spielt der Verkehrswert der Immobilie keine Rolle. Bei Kindern beschränkt sich diese Regelung allerdings auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter. Diese Steuerfreiheit gilt aber nur im Erbfall und nicht beim Verschenken der Immobilie zu Lebzeiten.
Mietobjekte vererben

Soll eine vermietete Immobilie vererbt werden, kommen die Erben nicht ganz so gut davon. Die Steuerlast errechnet sich dann aus dem Verkehrswert der Immobilie. Bei Mietobjekten nimmt das Finanzamt allerdings einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent des Verkehrswertes vor. Der Bewertungsabschlag wird nicht gewährt, wenn das Immobilienvermögen zu einem begünstigten Betriebsvermögen oder zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Der Steuerfreibetrag richtet sich nach dem Grad der Verwandtschaft. Ehepartnern steht ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro zu, den Kindern von 400.000 Euro. Auch Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, erhalten den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro; Enkel, deren Eltern noch leben, erben nur bis 200.000 Euro Wert steuerfrei. Eltern und Großeltern haben einen Freibetrag von 100.000 Euro. Geschwistern, Neffen, geschiedene Partnern, Stief- und Schwiegereltern steht wie allen übrigen Personen nur ein Steuerfreibetrag von 20.000 Euro zu.

Mietobjekte verschenken

Es kann durchaus Vorteile haben, mit dem Erben und Vererben nicht bis zum unausweichlichen Ende zu warten, sondern Immobilien schon zu Lebzeiten zu verschenken. Zwar sind Schenkung und Erbe gesetzlich gleich geregelt. Bei Schenkungen können die Freibeträge   jedoch mehrfach im Abstand von zehn Jahren genutzt werden.

So können Vater und Mutter jedem Kind Immobilien im Wert von jeweils 400.000 Euro – also insgesamt 800.000 Euro – steuerfrei schenken. Nach zehn Jahren kann dieses Prozedere wiederholt werden. Diese Möglichkeit führt, besonders bei großem Vermögen, zu erheblicher Steuerersparnis. Eine Schenkung kann außerdem so gestaltet werden, dass der Schenkende seine Rechte am Objekt behält.

Wohnungsunternehmen vererben

Je mehr man zu vererben hat, desto nachsichtiger ist offensichtlich der Fiskus. Für Wohnungsunternehmen, deren Hauptzweck des Betriebs die Vermietung von Wohnungen ist, und die für die Erfüllung dieses Zwecks einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne des § 14 AO benötigen, kann sogar die Verschonung für Betriebsvermögen in Betracht kommen.

Unzumutbare Steuern

In Folge eines Erbes müssen unter Umständen plötzlich hohe Steuern gezahlt werden. Hat der Erbe keine liquiden Mittel zur Verfügung, kann er die Immobilie meist trotzdem behalten. Das Finanzamt stundet bei einer vermieteten Immobilie die darauf entfallende Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre. Wird die Immobilie selbst bewohnt, erfolgt die Stundung für die gesamte Wohnzeit – und das zinsfrei, wenn die Immobilie nicht geschenkt, sondern geerbt wurde. Erst wenn der Erbe die Immobilie verkauft, wird die Steuerabgabe fällig.

Zur Person

Tobias Klingelhöfer ist Rechtsanwalt und seit vielen Jahren als Rechtsexperte für die ARAG tätig. Als Gastkolumnist für FOCUS Online informiert er Verbraucher über ihre Rechte und Pflichten in verschiedenen Lebenssituationen.


 
 
 

In diesen Städten werden die höchsten Baukredite angefragt

Mit den steigenden Immobilienpreisen wächst auch der Finanzierungsbedarf. Je nach Lage der begehrten Immobilie werden ganz unterschiedliche Darlehen benötigt. So finanzieren die Deutschen ihr Eigenheim.

Düsseldorf. Wer ein Eigenheim finanzieren muss, ist zumeist auf ein Bankdarlehen angewiesen. Wie hoch dieses ausfällt, hängt maßgeblich vom Standort der begehrten Immobilie ab. In einer Studie hat das Onlineportal Check24 die Kreditanfragen von Bauherren deutschlandweit ausgewertet. Einige klare Tendenzen lassen sich ablesen.

So steigen etwa mit der Einwohnerzahl auch die Darlehenssummen. In Metropolen ist der Kreditbedarf am höchsten – und die zu finanzierende Wohnfläche am kleinsten. Je kleiner die Gemeinde, desto mehr Einfamilienhäuser werden gekauft: 77 Prozent des Wohneigentums besteht aus Eigenheimen, wenn die Bewohnerschaft unter 100.000 liegt. Steigt die Einwohnerzahl über eine Million, sinkt der Wert auf 52 Prozent und Eigentumswohnungen gewinnen an Bedeutung.

Während Immobiliendarlehen im Bundesdurchschnitt etwa 262.000 Euro für 146 Quadratmeter Wohnfläche betragen, liegen die Werte in Deutschlands Großstädten teils weit davon entfernt. In deutschen Metropolen ist der Kreditbedarf am höchsten, aber auch weniger kosmopolitische Städte finden sich im Ranking. Das sind die Städte mit dem höchsten Kreditbedarf. (Quelle: Check24)

Platz 10: Leipzig

Im Vergleich der zehn größten deutschen Städte eröffnet Leipzig mit der drittgrößten Wohnfläche und dem niedrigsten Kreditbedarf das Ranking. 237.000 Euro benötigen die Sachsen für Eigentumswohnung oder Haus. Durchschnittlich 143 Quadratmeter Wohnfläche können mit diesem Darlehen finanziert werden.

Platz 9: Dortmund

243.000 Euro Kredit beantragt der Bauwillige in Dortmund. Dafür bekommt er aber auch viel: Bis zu 150 Quadratmeter sind Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung in der Ruhrgebietsstadt groß. Der Anteil der Eigenheime ist hier auch am höchsten: 70 Prozent der Dortmunder können es sich leisten. Ungleich unbeliebter sind Eigentumswohnung – mit 30 Prozent der geringste Wert im Ranking.

Platz 8: Essen

Wer in die grüne Hauptstadt Europas ziehen möchte, beantragt für den Hausbau 263.000 Euro Darlehen. Dafür bekommt man in Essen die großzügigste Wohnfläche bundesweit: Auf rund 157 Quadratmetern wohnen Essener.

Platz 7: Berlin

„Berlin, du bist so wunderbar“ – so wird es nicht nur musikalisch besungen, auch tatsächlich strömen Berlin-Liebhaber aus der ganzen Welt in die Hauptstadt. Für ein Eigenheim benötigt man hier 283.000 Euro Kredit. Weil Berlin immer voller wird, muss man sich allerdings mit der zweitkleinsten Wohnfläche begnügen. Auf 119 Quadratmetern wohnt es sich in der Metropole, in 47 Prozent der Fälle und dabei deutschlandweit am häufigsten sind dies Wohnungen. Damit setzt sich die Hauptstadt an die Spitzenposition im Deutschlandvergleich.

Platz 6: Düsseldorf

Rund 20.000 Euro mehr Kredit benötigt man in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens. 304.000 Euro gewähren Banken hier im Durchschnitt für die Finanzierung eines Eigenheims. Diese investieren Düsseldorfer ebenfalls häufiger in Eigentumswohnungen als in Häuser (47 gegenüber 53 Prozent). Mit 133 Quadratmetern Wohnfläche liegt die Kunst- und Modestadt damit weit hinter dem NRW-Durchschnitt (150 Quadratmeter).

Platz 5: Köln

Mit 305.000 Euro finanziert ein durchschnittlicher Kölner Käufer sein Eigenheim. 52 Prozent der Erwerber bauen oder kaufen ein Haus, 48 Prozent eine Wohnung. In der Domstadt ist die durchschnittliche Immobilie 128 Quadratmeter groß.

Platz 4: Stuttgart

Stuttgart wird immer beliebter, und das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Wer in Stuttgart ein Eigenheim bauen will, benötigt die vierthöchste Kreditsumme Deutschlands: Mit 330.000 Euro veranschlagen Stuttgarter im Schnitt ihr Bauvorhaben. Im Ländervergleich landet Baden-Württemberg insgesamt ebenfalls auf einem Spitzenplatz, gleich hinter Bayern und Hamburg. Bei 296.305 Euro angefragtem Kreditbedarf benötigen Bundesbürger im Süden durchschnittlich knapp 30.000 Euro weniger als in der Landeshauptstadt.

Platz 3: Hamburg

Hamburg ist hip – und leider nicht ganz günstig. Ganz Deutschland schwärmt von „der Perle“ im Norden. Wer seinen Traum vom Wohnen in der Hansestadt verwirklichen will, benötigt mit 333.000 Euro die dritthöchste Kreditsumme und damit fast doppelt soviel wie im günstigsten Bundesland Sachsen-Anhalt (etwa 170.000 Euro). Der Freistaat landet damit im Ländervergleich auf dem ersten Platz.

Platz 2: Frankfurt am Main

Den zweithöchsten Betrag beantragen für die Immobilienfinanzierung Einwohner der Finanzmetropole Frankfurt am Main. 365.000 Euro benötigen Frankfurter für ihr Bauvorhaben im Schatten der Europäischen Zentralbank, bei dem es sich in 57 Prozent der Fälle um Eigentumswohnungen handelt. 126 Quadratmeter Wohnfläche bekommt man dafür in Goethes Geburtsstadt. Neben Hamburg, Bayern, Baden-Württemberg und Berlin liegt auch Hessen hinsichtlich der Kreditsummen über dem Bundesdurchschnitt.

Platz 1: München

Kaum noch leere Baugrundstücke führen im dicht besiedelten München zu hohen Grundstückspreisen. Wer auf Massenwohnungsbesichtigungen verzichten will und sich für ein Eigenheim entscheidet, muss tief in die Tasche greifen – und eine kulante Bank haben. Münchner benötigen mit durchschnittlich 430.000 Euro die höchsten Kreditsummen. Damit liegt der Kreditbedarf fast 200.000 Euro höher als in Leipzig.

Dafür bekommt man die geringste Wohnfläche deutschlandweit: in der bayerischen Landeshauptstadt muss man es sich auf 116 Quadratmetern bequem machen. Ein Grund dafür: Zwei Drittel der Finanzierungsanfragen entfallen auf
Eigentumswohnungen, nur ein Drittel auf Häuser.

Im Rest des Bundeslandes ist es zwar wesentlich günstiger (318.000 Euro Kreditbedarf); im Vergleich der Bundesländer landet Bayern aber ebenfalls weit vorne auf dem zweiten Platz.
Kleinste Kreditsummen

Mit keiner einzigen Stadt ist Sachsen-Anhalt im Ranking vertreten, denn dort finanziert es sich besonders günstig. Rund 170.000 Euro fragen die Einwohner dort bei ihrer Bank an. Der Anteil der Eigentumswohnungen liegt hier mit neun Prozent am geringsten; 91 Prozent wohnen in Häusern.


 
 
 

Das Ende des Neubaubooms kündigt sich an

Auf dem Bau in Deutschland herrscht Hochkonjunktur – und das schon seit Jahren. Doch der Immobilienboom könnte seinen Zenit überschritten haben. Eine nachlassende Dynamik hat allerdings auch Vorteile.

Wiesbaden/BerlinMinizinsen treiben die Nachfrage nach Immobilien und lassen die Kassen der Baubranche klingeln. Die am Mittwoch vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Umsatzzahlen für Oktober 2017 bestätigen den seit Jahren anhaltenden Trend. Doch eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) legt nahe, dass die goldenen Zeiten zumindest im Wohnungsbau vorbei sein könnten.

Den Zahlen des Bundesamtes zufolge lagen die Umsätze im Bauhauptgewerbe im Oktober um 4,5 Prozent über dem Vorjahresmonat. Die Zahl der Beschäftigten stieg binnen Jahresfrist um 2,1 Prozent. Für das Jahr 2016 hatte der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie die Zahl der Beschäftigten mit 781.000 angegeben.

Das Bauhauptgewerbe, das den Bau von Häusern, Straßen und Leitungen umfasst, profitiert schon länger vom Immobilienboom. 2016 war der Umsatz der Branche das sechste Jahr in Folge gestiegen. Für das Gesamtjahr 2017 erwartet die Branche in Deutschland mit rund 113 Milliarden Euro die höchsten Erlöse seit 20 Jahren. Im Oktober gab es Umsatzzuwächse sowohl im Hochbau (plus 5,0 Prozent) als auch im Tiefbau (plus 2,7 Prozent).

Wachstumsmotor der Bauwirtschaft war in den vergangenen Jahren der Neubau von Häusern und Wohnungen. Denn Hypotheken sind immer noch vergleichsweise günstig und „Beton-Gold“ ist auch bei Investoren gefragt.

Doch nach Einschätzung des DIW dürfte der Zuwachs bei den Neubauten von Wohnungen „stark an Dynamik verlieren“. Nach Jahren mit Wachstumsraten von teils mehr als zehn Prozent erwarten die Berliner Forscher 2018 und 2019 deutlich geringere Zuwachsraten: „Im Wohnungsbau kündigt sich das Ende des Neubaubooms an“, heißt es in der Studie, über die die „Süddeutsche Zeitung“ vorab berichtete. Für 2019 sagt das DIW unter Berücksichtigung steigender Preise für Bauleistungen real gerade noch rund ein Prozent Plus bei den Investitionen in Wohnungsneubauten voraus.

Als mögliche Gründe für das Ende des Booms nennen die DIW-Forscher unter anderem das knappe Bauland in gefragten Lagen. Zudem arbeite die Bauwirtschaft bereits an der Grenze ihrer Kapazitäten, und es werde zunehmend schwerer, Fachleute fürs Bauen zu rekrutieren.

Insgesamt jedoch werde die Bauwirtschaft in diesem und im nächsten Jahr „die Konjunktur in Deutschland anschieben“, schreiben die DIW-Experten in ihrer Prognose, die jährlich im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung erstellt wird: „Die nachlassende Dynamik im Neubau dürfte wieder etwas Luft für mehr Sanierungen und Modernisierungen bestehender Wohngebäude lassen.“


 
 
 

Die besten Strategien zur schnellen Wohnungssuche

Man könnte bei der Wohnungssuche auf Glück hoffen. Aber das klappt in den allermeisten Fällen auch beim Lottospielen nicht. Doch wo anfangen, wo suchen und wo inserieren? Lohnt sich letzteres überhaupt noch – oder soll man gleich den Makler beauftragen?

In manchen Städten kann die Wohnungssuche aufwendiger und länger sein als die Planung einer Expedition in die Arktis. Und nervenaufreibender. Ein Besichtigungstermin mit 100 Mitbewerbern – trotz Vorauswahl – drückt auch auf die Motivation.

Aber auch in ländlichen Gegenden mit vornehmlich Eigenheimen kann die Suche nach der Mietwohnung in ertragbarer Entfernung länger dauern. Einfach nur mal zu schauen, was sich so ergibt, ist in beiden Situationen kein guter Plan. Es braucht eine richtige Strategie und systematisches Herangehen an die Aufgabe. Ein paar Fragen und Antworten dazu:

Ist ein Makler-Auftrag bei der Suche sinnvoll?

Das war einmal. „Zwar haben Makler einen guten Überblick über den Markt in ihrer Region“, sagt Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland. Doch: „Seit das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft ist, nimmt kaum ein Makler einen Auftrag von potenziellen Mietern an. Denn das ist ein großes Risiko für den Makler.“ Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter dem Makler nur dann eine Provision zahlen muss, wenn der aufgrund eines konkreten Auftrags für ihn tätig geworden ist.

Wird eine Wohnung aber dann nicht von einem Auftraggeber angemietet, ist sie gewissermaßen verbrannt. Sie steht dann im Datenbestand des Maklers, und er kann die Wohnung nicht noch einmal für nachfolgende Kunden anbieten, so das Gesetz. Folglich darf er dann auch keine Provision verlangen. „Also bieten Makler diese Dienstleistung für Mieter lieber nicht an“, erklärt Jensch.

Lohnt sich die Suche über die Zeitung noch?

Ja! „Von 21 Millionen Mietwohnungen in Deutschland werden 15 Millionen von privaten Vermietern angeboten“, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Unter ihnen sind viele ältere Leute, die neue Mieter nicht per Computer, sondern mit herkömmlichen Zeitungsannoncen suchen. Wer in der regionalen Presse nach einer Wohnung schaut, kann mitunter wahre Schätzchen finden.“

Wie beeindrucke ich den Vermieter bei der Besichtigung?

„Der Mietinteressent sollte versuchen, sich in die Lage eines Vermieters hineinzuversetzen“, rät Siegmund Chychla vom Mieterverein Hamburg. Erfahrungsgemäß will der pünktlich seine Miete haben, erwartet einen schonenden Umgang mit der Immobilie sowie ein gutes Auskommen mit den anderen Hausbewohnern. „Die Erfahrung zeigt auch, dass der erste Eindruck zählt“, betont Chychla. „Gute Umgangsformen und Höflichkeit sowie ein positiver Eindruck durch ein gepflegtes Erscheinungsbild erhöhen die Chancen.“

Oft finden Wohnungsbesichtigungen mit mehreren Interessenten statt. „Dann ist es schwierig, beim Vermieter oder Makler in Erinnerung zu bleiben“, erläutert Happ. „In solchen Fällen ist es ratsam, gleich an Ort und Stelle zu verabreden, wer wann den Kontakt wieder aufnimmt.“

Aber man sollte beim ersten Termin auch nicht allzu forsch auftreten. Hier geht es nur um den Eindruck von der Wohnung. „Verhandlungen über Mietkaution oder Miethöhe sind hier nicht angebracht, vor allem wenn noch andere Bewerber in den Räumen sind“, findet Chychla. Ungeschickt sind auch das Hinterfragen der exakten Wohnungsgröße, das zentimetergenaue Nachmessen mit einem Zollstock oder die Anfertigung einer Fotodokumentation. „Gegen ein paar Handyfotos haben die meisten Vermieter aber nichts, wenn man vorher fragt“, sagt Happ.

Wichtig ist auch, bereits zum Besichtigungstermin alle notwendigen Unterlagen wie Personalausweis, Einkommensnachweise und Schufa-Eigenauskunft dabei zu haben.


 
 
 

Baufinanzierung – Den Immobilienwert richtig ermitteln

Unterschiedliche Faktoren wie Lage, Bausubstanz oder Ausstattung bestimmen den Wert einer Immobilie und können ein attraktives Renditeobjekt in eine Fehlspekulation verwandeln. Da der Immobilienpreis abhängig ist von Angebot und Nachfrage, sollten Immobilienbesitzer regelmäßig eine umfassende Bestands- und Umgebungsanalyse durchführen. Eine ganz entscheidende Rolle bei dieser Analyse spielt das Umfeld. Gute Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Kindergärten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten nehmen einen gravierenden Einfluss auf die Attraktivität eines Objekts.

Sinnvoll ist es daher, die Region unter die Lupe zu nehmen und deren Entwicklung zu beobachten. Schließen Geschäfte, verlagern Arbeitgeber ihren Standort, fallen Parkmöglichkeiten weg, werden öffentliche Verkehrsverbindungen abgebaut oder Hauptverkehrsadern geschlossen. In diesen Fällen müssen Verbraucher mit einem Wertverlust ihrer Immobilie rechnen und gegebenenfalls eine rechtzeitige Veräußerung ins Kalkül ziehen.

Dazu erklärt Interhyp-Sprecher Christian Kraus: „Die berühmten drei Kriterien Lage, Lage, Lage sind die beste Versicherung – gepaart mit einer Ausstattung und einem Zuschnitt, der breite Nachfrage finden kann. Das Loft ohne Trennwände mit offenem Bad und 200 Quadratmeter in einem ehemaligen Industriegebiet ist nun einmal erheblich schwieriger zu verkaufen als eine 4-Zimmerwohnung mit 120 Quadratmeter in einer soliden Wohngegend. Aber auch die laufende ?Pflege? der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle: Insbesondere bei Dämmung und Heizung zahlen sich Investitionen aus, die obendrein vielfach gefördert werden. Wer hier auf dem aktuellen Stand bleibt, punktet beim Verkauf. Wer dagegen bei Dach, Heizung und Sanitäranlagen einen Investitionsstau zugelassen hat, wird diesen auch bei den Preisverhandlungen spüren.“

Haustyp wirkt sich auf den Wert aus
Daneben gilt es auch das direkte Wohnumfeld in Augenschein zu nehmen, wie Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH zusammenfasst: „Neben den Wohnfeld-Informationen, wie die Infrastruktur des Wohnquartiers und ihre soziale Zusammensetzung, bestimmen die Lage der Immobilie, Haustyp, Haus- und Grundstücksgröße sowie Baujahr ihren Wert. In jedem Immobilienwert steckt auch der Wert des Grundstücks. In den Ballungsgebieten macht er mittlerweile mehr als ein Drittel des Immobilienwertes aus. Deshalb können sich Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung, sowohl auf- als auch abwertend auswirken, zum Beispiel abwertend durch geänderte Straßenführungen oder störende neue Nutzungen in der Umgebung. Auch die Entwicklung der Stadt bzw. der Gemeinde und der Region sind wichtige Wertfaktoren.“

Auf eine solide Bausubstanz achten
Ein weiteres, wichtiges Kriterium für den Wert einer Immobilie ist der bauliche Zustand. Hierbei spielt das sogenannte Sachwertverfahren eine entscheidende Rolle. Gemeint ist die Berechnung, welche Kosten anfallen, wenn die Immobilie im vergleichbaren Zustand neu errichtet werden würde. Je nach Alter des Objekts werden bei einem Verkauf entsprechende Abzüge vorgenommen, die den Preis mindern. Je weniger Sanierungsbedarf bei der Immobilie notwendig ist, desto höher der Wert. Regelmäßige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind deshalb lohnenswert, wenn man plant, die Immobilie eines Tages gewinnbringend zu verkaufen.

Der sogenannte Altersabschlag ist eine Berechnungsmethode, die den Wert einer Immobilie widerspiegelt. Eine genutzte Immobilie, die nicht instand gehalten wurde, verliert pro Jahr der Nutzung ein Prozent an Wert.

Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen den Immobilienwert
Um einen Wertverlust zu vermeiden, sollten Besitzer deshalb den Zustand ihres Objekts im Auge behalten. „Besonders ausschlaggebend ist der Zustand des Hauses, also zum Beispiel die Qualität der Fenster, des Dachs, der Heizanlage und der Fassade. Während andere Faktoren – wie etwa ein Lagenachteil – nach Kauf des Hauses nur noch schwer beeinflussbar sind, können Immobilienbesitzer bei diesen Faktoren aktiv gegen den Wertverlust angehen“, erklärt Jochen Dörner.

Positiv wirken sich seiner Erfahrung nach zum Beispiel regelmäßige Instandhaltungsmaß-nahmen und energetische Modernisierungen aus. Ein modernisiertes Bad, eine neue Heiz-anlage oder isolierte Fenster steigern den Immobilienwert und erhöhen gleichzeitig den Wohnkomfort. Bei größeren baulichen Erneuerungen verlängert sich zudem die technische Lebensdauer des Gebäudes. Das erhöht den Marktwert und verbessert die Finanzierbarkeit der Immobilie. Kommt es hingegen aufgrund zu geringer Rücklagen zu einem Instandhal-tungs- und Modernisierungsstau, wirkt sich das negativ auf den Wert aus.

Noch einmal Jochen Dörner: „Immobilienbesitzer und Wohneigentumsgemeinschaften sollten daher Rücklagen bilden, mit denen die Modernisierungen und Instandhaltungen geleistet werden können. Bei vermieteten Einfamilienhäusern gilt in Abhängigkeit zum Gebäudestandard die Faustregel einer Rücklage von ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes im Jahr. Auch die Erstellung eines Modernisierungsplans durch einen Gebäudefachmann ist empfehlenswert.“

Auf eine zeitgerechte Wärmedämmung achten
Neben der Bausubstanz sorgen auch notwendige Reparaturen für einen Nachlass der Nachfrage. Alte Türen, undichte Fenster, ein mangelnder Einbruchsschutz, feuchte Räume und veraltete Heizungen sowie Leitungen sind kategorische Minuspunkte, die Eigentümer beheben sollten, wenn sie einen Preisverfall ihrer Immobilie verhindern wollen.
Ein weiterhin wichtiges und aktuelles Thema bei Immobilien ist die Energie. Die Wärme-dämmung muss ebenso dem aktuellen Stand entsprechen wie die Heizungsanlagen. Ist dies nicht der Fall, vermindert sich der Wert. Die sanitären Einrichtungen wie Bad und WC nehmen weiterhin Einfluss auf die Attraktivität.

Wohnrechte wirken sich negativ aus
Auch eingeräumte Sonderrechte wirken sich negativ auf den Veräußerungswert aus. Dazu zählen eingeräumte Wohnrechte wie auch langfristige Mietverträge, die es für mögliche Käufer schwer machen, das Objekt kurzfristig zu beziehen.
Wertmindernd sind auch offene Grundbuchbelastungen, die der Käufer einer Immobilie übernehmen muss.

Tipp: Planen Sie die Immobilie zu veräußern, sollten Sie offene Forderung möglichst begleichen und im Grundbuch löschen lassen.

Sonderausstattung wie liebevoll gestaltete Gärten, feudale Inneneinrichtungen und kunstvolle Verzierungen sind jedoch ambivalent. Solche kostspieligen Verschönerungen erhöhen selten den Immobilienwert, weil sie nicht jedermanns Geschmack sind.


 
 
 

Sachsen: Kauf ueberteuerter SLM-Immobilie rechtlich nicht zu beanstanden

Bautzen – Der Kauf einer Leipziger Immobilie zu einem Preis deutlich über dem Verkehrswert durch die sächsische Landesmedienanstalt (SLM) ist rechtlich nicht zu beanstanden. Eine anderslautende Entscheidung des Leipziger Verwaltungsgerichts wurde vom Sächsischen Oberverwaltungsgericht geändert, wie das Bautzener Gericht am Dienstag mitteilte. In ihrem Urteil vom 19. Dezember hätten die obersten sächsischen Verwaltungsrichter der Klage der SLM gegen eine Beanstandung des Immobilienkaufs durch die Staatskanzlei stattgegeben. Diese war am Leipziger Verwaltungsgericht zunächst abgewiesen worden. Dagegen hatte die SLM Berufung eingelegt.

Nach Ansicht der Staatskanzlei hatte die SLM gegen die Grundsätze der sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung verstoßen, als sie 2013 eine bis dato angemietete Dachgeschosswohnung für 395 000 Euro kaufte, deren Verkehrswert aber nur bei 330 000 Euro lag.

Zwar umfasse die Rechtsaufsicht der Staatskanzlei auch die Haushaltsaufsicht über die SLM, urteilte der Bautzener Senat. Die Schwelle zur Rechtswidrigkeit sei aber erst überschritten, «wenn das Handeln der SLM mit den Grundsätzen vernünftigen Wirtschaftens schlechthin unvereinbar sei». Dies sei im konkreten Fall jedoch nicht gegeben.

Eine Revision zum Bundesverwaltungsgericht wurde nicht zugelassen. Allerdings kann die Staatskanzlei gegen diese Nichtzulassung binnen einem Monat Beschwerde einlegen.


 
 
 
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