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Preisanstieg bei Immobilien soll sich verlangsamen

Gerade in größeren Städten haben sich Wohnungen in den vergangenen Jahren rasant verteuert. Experten erwarten nun, dass der Preisanstieg zumindest abebbt. Zu viel Hoffnung machen sie aber nicht.

Frankfurt/Main – Der vielerorts starke Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland dürfte laut Experten 2018 an Dynamik verlieren.

Doch eine Trendwende sehen sie nicht – auch wenn der Immobilienboom schon ein Jahrzehnt andauert und damit länger als üblich. Nun ist zumindest etwas Erleichterung in Sicht.

«Die Preise dürften weiter steigen, aber weniger stark als in den Vorjahren», sagte Reiner Braun, Vorstand beim Analysehaus Empirica, der Deutschen Presse-Agentur in Frankfurt. Der stärkere Neubau dämpfe den Auftrieb, auch wenn das Ziel für Hunderttausende neue Wohnungen bundesweit erneut verfehlt worden sei.

In den vergangenen Jahren habe es viele Sondereffekte gegeben, die den seit 2007 laufenden Anstieg der Immobilienpreise verlängert hätten, sagte Braun, etwa die Niedrigzinsen und die starke Zuwanderung von Flüchtlingen 2015. Nun fehle es an zusätzlichen Impulsen. Zudem seien die Kaufpreise den Mieten vorausgelaufen.

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ist mit Blick auf die Immobilienpreise zurückhaltend. «Sie sind vielerorts schon sehr hoch», sagt Präsident Andreas Mattner. Die Preise dürften daher im Schnitt zunächst stabil bleiben. Die Bedingungen seien aber robust, eine Trendumkehr erwartet der ZIA nicht. «Die Wirtschaft brummt, die Zinsen dürften absehbar niedrig bleiben, und es ist viel Geld im Markt.» Gerade die Großstädte blieben beliebt. «Der Trend zum Wohnen in den Innenstädten ist ungebrochen.»

Laut Empirica-Daten haben die Immobilienpreise in Deutschland dieses Jahr kräftig angezogen: In den ersten drei Quartalen 2017 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 7,8 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, Ein- und Zweifamilienhäuser um fast 5,8 Prozent. Der Boom hat aber längst nicht alle Regionen erfasst. So kostete demnach der Quadratmeter bei hochwertigen Eigentumswohnungen in Frankfurt zuletzt gut 4000 Euro im Schnitt und in München 6470 Euro, im Erzgebirgskreis hingegen waren es nur 781 und im Landkreis Osterode am Harz 710 Euro.

Der Preisanstieg vielerorts alarmiert Experten. So warnte die Bundesbank jüngst erneut, die Preise lägen in Städten teils 15 bis 30 Prozent über dem Niveau, was sich durch fundamentale Daten wie Wirtschaftswachstum erklären lasse. Eine deutschlandweite Immobilienblase sieht die Notenbank aber nicht: Kredite zur Finanzierung von Wohnungen oder Häusern wüchsen nicht gefährlich schnell, auch würden Banken Darlehen nicht zu leichtfertig vergeben.

Doch zugleich warnt die Bundesbank: Sollten etwa die Zinsen steigen, könnten sich Wohnungsfinanzierungen «als nicht nachhaltig erweisen», sagte Vizepräsidentin Claudia Buch. Ebenso könnten die Preise fallen und Wohnungen als Sicherheiten für Kredite an Wert verlieren. Dies wäre gefährlich, denn Immobilienkredite machen den Großteil der Verschuldung deutscher Privathaushalte aus.

An fallende Preise in Metropolen und Regionalzentren glaubt Jan Linsin vom Immobiliendienstleister CBRE aber nicht. Die Nachfrage sei ungebrochen, gerade ausländische Investoren legten viel Geld in Großstädten an. «Bei Asiaten, Amerikanern oder Käufern aus dem Nahen Osten stehen deutsche Immobilien hoch im Kurs.» Zudem bleibe das Angebot eng, schätzt die Landesbank Helaba. Statt 400.000 neue Wohnungen – wie benötigt – würden 2018 wohl nur 320.000 gebaut. 2016 waren es 278.000 Einheiten. Zudem würde an der falschen Stelle gebaut, sagt Linsin. Gebraucht würden bezahlbare Wohnungen, doch es entstünden vor allem teure.

ZIA-Präsident Mattner fordert daher Entlastungen von der Politik, etwa eine bessere Abschreibung von Baukosten bei energetischen Sanierungen und den Verzicht auf noch schärfere Energievorschriften. Zudem kritisiert er die hohen Grunderwerbsteuern, die in manchen Bundesländern von einst 3,5 auf 6,5 Prozent gestiegen seien. «Die Länder haben einen Anreiz, sich damit die Kassen zu füllen.»

Eine schnelle Entlastung von der Politik ist indes nicht zu erwarten. Mit der langwierigen Regierungsbildung in Berlin verzögern sich auch mögliche Hilfen wie ein Baukindergeld für Familien oder mehr sozialer Wohnungsbau – von der Wirkung am Markt ganz zu schweigen.


 
 
 

Vermietung und Kauf: Wie Profis die Lage einer Immobilie bewerten

Es ist das Mantra der Immobilienbranche. Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf sind die Lage, die Lage und nochmal die Lage. Lesen Sie hier, wie Profis bei der Analyse dieses entscheidenden Kriteriums vorgehen.

Die Makrolage und die Mikrolage

So wie bei der Aktienanalyse unterschieden wird zwischen dem Zustand der jeweiligen Wirtschaft allgemein und der jeweiligen Branche, so wird bei der Immobilie zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Das eine ist der Blick aufs Große (griechisch: Makro), das andere der Blick auf Kleine (griechisch: Mikro). Denn wenn zum Beispiel eine Stadt generell ein guter Standort ist, so kann es sein, dass bestimmte Stadtteile jetzt und voraussichtlich auf längere Sicht wenig gefragt sind – das macht sich in der Wertentwicklung bemerkbar.

Mitunter verläuft die Grenze zwischen guter und mäßiger Lage in einer Straße. Das lässt sich auch beobachten an den Tarifzonen der Hausratversicherungen, bei denen das Einbruchsrisiko eine große Rolle spielt.

Worauf es bei der Makrolage ankommt

Meist wird als Makrolage eine Stadt gesehen, es könnte aber auch eine frei festgelegte Region sein, in der die zu bewertende Immobilie liegt. Allerdings hat es Vorteile sich bei einer sogenannten Standort- und Marktanalyse (STOMA) in den Grenzen einer Kommune zu bewegen, denn dafür sind in Regel viele wichtige Daten direkt abrufbar.

Unterschieden wird bei der Makrolage zwischen harten und weichen Faktoren. Als „hart“, weil in Daten darstellbar, werden unter anderem gesehen:

Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
Wirtschaftsentwicklung, Diversifizierung der Wirtschaft
Öffentliche Einrichtungen (z. B. Ministerien, Gerichte, Verwaltungen)
Verkehrsinfrastruktur (z. B. Flughafen, Bahn, Straßen etc.)
Kosten (z. B. Kommunale Gebühren, Lohnniveau)

Es leuchtet ein, dass Standorte mit eher junger Bevölkerung attraktiver sind als jene mit vielen Rentner-Haushalten, deren Kaufkraft meist nicht besonders hoch ist. Bei der Wirtschaftsbeurteilung ist unter anderem wichtig, ob die Jobs und damit die Einkommen auf viele Firmen verteilt sind oder vielleicht an einem oder zwei Großunternehmen hängen. Sollte solche Firmen wegziehen, kann ein Immobilien-Standort ins Chaos stürzen.

Nun zu den weichen Faktoren der Makrolage. „Weich“, weil sie gerade nicht in Daten fassbar sind, sondern etwas mit Gefühl zu tun haben. Der frühere Regierende Bürgermeister Berlins Klaus Wowereit prägte mal den Spruch: „Berlin ist arm, aber sexy.“ So ähnlich könnte in die Analyse einer Makrolage einfließen, dass eine Stadt vielleicht nicht die idealen Daten bietet, aber eine hohe Attraktivität genießt und davon langfristig profitiert, wenn deshalb mehr Menschen dort wohnen wollen. Für Gewerbeimmobilien spielen die weichen Faktoren in der Regel allerdings eine untergeordnete Rolle.

So checken Sie die Mikrolage

Als Mikrolage wird die unmittelbare Umgebung einer Immobilie gesehen, also die Straße und das Viertel. Kurzum: die Nachbarschaft. Folgende Punkte sind für Privatnutzer meist wichtig:

Sozialer Status
Lärmeinflüsse
Häuserzustand
Einkaufsmöglichkeiten und Versorgung (z. B. Ärzte)
Öffentlicher Nahverkehr und Straßenanbindung
Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten

Die Umfrage eines Immobilienportals ergab 2014, dass Einkaufsmöglichkeiten (68 Prozent), Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (58 Prozent) sowie Naturnähe (42 Prozent) die Wunschliste bei Immobilienkäufern anführen. Hingegen waren Lärm (45 Prozent), problematische Nachbarschaft (33 Prozent) sowie fehlender Garten (29 Prozent) ein K.o.-Kriterium. All dies ist in der Analyse der Mikrolage zu berücksichtigen, was eine gute Ortskenntnis voraussetzt.

Für Wohngebiete ergibt die Analyse der Mikrolage folgende in der Praxis häufig verwendete Klassifizierung:

Bestlage
gute Lage
durchschnittliche Lage
einfache Lage

Gewerbegebiete werden zumeist in diese vier Klassen eingeteilt:

1A-Lage
2A-Lage
1B-Lage
2B-Lage

Mein Tipp: Wer am Anfang seine Hausaufgaben bei der Lageanalyse gemacht hat, hat meist langfristig seine Freude mit dem Haus. Aber gerade als Kapitalanleger sollten Sie die Lage regelmäßig im Blick haben. Denn sie kann sich ändern, zum Positiven als auch zum Negativen. Trocknet eine Stadt aus, weil ein großer Arbeitgeber wegzieht oder plant die Kommune größere Investitionen, um die Lebensqualität zu verbessern? Es wie bei der Aktienanalyse: Man sollte nach dem Kauf stets verfolgen, wie sich das Unternehmen weiterentwickelt.


 
 
 

Vonovia will Immobilienfirma Buwog aus Österreich schlucken

Bochum/Wien – Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia will sich nach der Übernahme von Conwert in Österreich auch den dortigen Rivalen Buwog einverleiben.

Mit der Führung des Wiener Unternehmens hat sich Vonovia bereits verständigt. 5,2 Milliarden Euro ist den Bochumern die Buwog wert, wie beide Unternehmen mitteilten. Die Aktionäre müssen dem Deal noch zustimmen.

Die Buwog-Aktien starteten nach der Aussetzung des Handels mit einem kräftigen Sprung von 17,62 Prozent bei 28,94 Euro in die Sitzung. Die Vonovia-Aktie reagierte mit Kursverlusten auf die Nachricht. Nach gut einer Handelsstunde lag sie mit 0,51 Prozent im Minus bei 41,135 Euro und war damit einziger Verlierer im Dax. Seit Jahresbeginn hat sie allerdings rund ein Drittel an Wert gewonnen.

Für jeden Anteilsschein bietet Vonovia den Buwog-Eignern 29,05 Euro in bar. Dies entspricht einem Aufschlag von gut 18 Prozent auf den Schlusskurs vom Freitag.

Vorstand und Aufsichtsrat der Buwog unterstützen das Übernahmeangebot aus Deutschland. Der Vonovia würde es ausreichen, wenn ihr 50 Prozent plus eine Aktie angedient werden. Wenn auch die Kartellbehörden zustimmen, erwarten die Beteiligten den Vollzug der Übernahme für Mitte März 2018.

Der Dax-Konzern, der 2015 aus der Fusion der Deutschen Annington und Gagfah entstanden war, verwaltet derzeit rund 350 000 Wohnungen. Buwog kommt auf 49 000 Wohneinheiten, davon gut die Hälfte in Deutschland, etwa in Berlin und Hamburg. In Österreich ist Buwog in Städten wie Wien, Graz, Klagenfurt, Salzburg und Villach vertreten. Die Wohnungsbestände beider Unternehmen sollen nun zusammengeführt werden. Vonovia hat in diesem Jahr bereits den österreichischen Immobilienkonzern Conwert mit 24 500 Wohnungen übernommen.

Die Chefs von Vonovia und Buwog warben für den Zusammenschluss. „Die Wohnungsbestände in Deutschland und Österreich ergänzen sich sehr gut“, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch. Die Übernahme biete „deutliche Vorteile für Mieter und Aktionäre beider Unternehmen“. Buwog-Chef Daniel Riedl sagte, die Vonovia-Offerte berücksichtige angemessen den Wert und die Wachstumsaussichten des Buwog-Wohnungsbestands und die starke Position des Unternehmens im Bereich Entwicklung.

Die Bochumer erwarten von dem Zusammengehen Kostenvorteile in Höhe von rund 30 Millionen Euro pro Jahr. Diese sollen sich aus der gemeinsamen Bewirtschaftung der Immobilien in Deutschland und Österreich ergeben und im Wesentlichen bis Ende 2019 erreicht werden.


 
 
 

Wohnungsnot: Auf dem Supermarkt ist noch was frei

Es gibt in den Metropolen keinen Platz mehr für neue Wohnungen? Aber sicher – zum Beispiel über eingeschossigen Supermärkten. Doch dieses Baupotenzial ist leider nicht so leicht zu heben.

Die Heinrich-Heine-Straße in Berlin liegt genau zwischen den beiden größten Boomgebieten der Hauptstadt: Im Nordwesten liegt der Stadtteil Mitte, wo Höchstpreise für Wohneigentum gezahlt werden. Südöstlich schließen sich die begehrten Kiezlagen von Kreuzberg an, ebenfalls mit Rekordpreisen für Altbauwohnungen. Dazwischen also, so müsste man meinen, ist jeder Quadratmeter Gold wert.

Doch das Gebiet rund um die Heinrich-Heine-Straße war früher Randlage und Mauerstreifen. Und bei der Neubebauung dachte niemand daran, dass es mal eng werden könnte in der Hauptstadt. So wird das Wohngebiet heute ergänzt durch zwei riesige Discounter mit ebenfalls ausladenden Parkflächen. Das ganze Ensemble wirkt wie ein Loch in der Stadt.

Eingeschossige Lebensmittelmärkte in einer Zeit, in der die Großstädter unter dem Mangel an Wohnraum ächzen und in der sich Projektentwickler Bietergefechte um die letzten verfügbaren Wohnungsbaugrundstücke liefern – das ist eine offensichtliche Absurdität.

Nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen deutschen Städten sind noch bis vor wenigen Jahren selbst in besten Innenstadtlagen solche eingeschossigen Neubauten für Aldi, Lidl, Rewe, Edeka & Co. entstanden, die sich nicht nur durch ihren großen Flächenverbrauch auszeichnen, sondern meist auch durch ihre anspruchslose Architektur.

Lösungen auf dem Supermarktgipfel

Doch jetzt hat unter dem Druck der Wohnungsknappheit eine Gegenbewegung eingesetzt. Politiker in den Großstädten suchen das Gespräch mit Einzelhändlern und Immobilieneigentümern mit dem Ziel, diese Flächen besser zu nutzen. Schon Ende 2016 lud Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) die Einzelhandelsbranche zu einem Supermarktgipfel, und im Juni 2017 folgte ihm Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Die Linke).

Diskutiert werden dabei Lösungen, die entweder eine Aufstockung bestehender Supermärkte und Discounter vorsehen oder aber einen Abriss der eingeschossigen Märkte und ihre Ersetzung durch mehrgeschossige Neubauten. Dort kann dann im Erdgeschoss wieder ein Supermarkt oder Discounter einziehen.

Wie groß das Potenzial solcher Konzepte ist, hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ausrechnen lassen. Allein in Berlin hat sie 330 Standorte identifiziert, an denen ein bestehender Lebensmittelmarkt durch Wohnraum ergänzt werden könnte.

Nimmt man an, dass pro Standort zwischen 50 und 100 Wohneinheiten realisierbar sind, so ergibt sich ein Potenzial von bis zu 33.000 Wohnungen – das sind gut doppelt so viele Einheiten, wie 2016 in ganz Berlin fertiggestellt wurden. Allerdings ist dieses Potenzial theoretischer Natur, wie Katrin Dietl, die Pressesprecherin der Senatsverwaltung, betont: „Da die Voraussetzungen an den Standorten sehr unterschiedlich sind, muss jeder Einzelfall sehr genau betrachtet und bereits in der Planung bewertet werden.“

Kein Bedarf in Lagen mit geringem Wohnungsdruck

Insgesamt zeigt sich Dietl aber zufrieden mit dem Ergebnis des ersten Berliner Supermarktgipfels. „Das Interesse der verschiedenen Akteure aus Handel und Immobilienwirtschaft an dem Thema ist groß“, sagt die Sprecherin. Ganz ähnlich klingt es in München: „Grundsätzlich haben die angesprochenen Vertreterinnen und Vertreter Interesse für das Thema und Kooperationsbereitschaft signalisiert“, ist beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung zu erfahren.

In der Tat verweigern sich Vertreter großer Einzelhandelsketten der Diskussion nicht. „Wir stehen einer Kombination mit Wohnbebauung grundsätzlich aufgeschlossen gegenüber“, heißt es beispielsweise bei Lidl. „Ein Übereinander von Leben und Einkaufen erachten wir als einen für die Stadtentwicklung sehr positiven Faktor“, sagt auch Andreas Krämer, Sprecher der Rewe Group.

Allerdings errichtet der Branchenriese laut Krämer diejenigen Supermärkte, die ihm selbst gehören und nicht angemietet sind, „derzeit überwiegend eingeschossig“. Das liege daran, dass sich diese Gebäude in Lagen mit geringerem Wohnungsdruck befänden.

In den boomenden Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München hingegen seien „aufgrund der Grundstückspreise eingeschossige Planungen rein für einen Supermarkt oder Discounter wirtschaftlich nicht realisierbar“. Damit spricht der Rewe-Vertreter einen wichtigen Punkt an: Projekte wie das an der Heinrich-Heine-Straße in Berlin-Mitte würden so heute nicht mehr gebaut, weil innerstädtische Grundstücke dafür viel zu teuer geworden sind.

Statik verhindert häufig das Aufstocken

„Ob wir ein- oder mehrgeschossig bauen, hängt davon ab, wie groß die Nachfrage nach Wohnungen am entsprechenden Standort ist“, sagt Sebastian Schels, Geschäftsführer des in Regensburg ansässigen Immobilienunternehmens Ratisbona. Dieses errichtet pro Jahr bundesweit rund 40 Einzelhandelsimmobilien, wobei es unterschiedliche Konzepte umsetzt.

In der sächsischen Kleinstadt Wilkau-Haßlau beispielsweise hat es gerade einen klassischen Netto-Markt fertiggestellt – eingeschossig, mit 65 Parkplätzen. In der Stuttgarter Straße in Esslingen hingegen hat Ratisbona einen in die Jahre gekommenen Discounter abgerissen und an seiner Stelle einen Neubau errichtet, der im Erdgeschoss einen Lebensmittelmarkt und darüber Wohnungen umfasst.

Auch kleinere Akteure bauen – so etwa der Projektentwickler Peter Unmüßig in Freiburg. Im Stadtteil Landwasser entsteht ein neues kleines Zentrum mit Platz und Gasse, Discountern im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Soeben bekam das Münchner Architekturbüro Wöhr und Heugenhauser den Zuschlag für seinen Entwurf.

Eine Absage erteilt Schels hingegen der Idee, bestehende Supermärkte oder Discounter stehen zu lassen und darüber Wohnungen zu bauen. „Eine solche Aufstockung gibt die bestehende Struktur nicht her“, erklärt er. Gleicher Ansicht sind die Verantwortlichen von Aldi Süd.

„Eine eingeschossige Aldi-Filiale kann in der Regel nicht überbaut werden, sondern müsste durch einen mehrgeschossigen Neubau (mit Einzelhandel im Erdgeschoss) ersetzt werden“, sagt eine Sprecherin des in Mülheim an der Ruhr ansässigen Konzerns. Sie begründet das mit statischen Erfordernissen und der nötigen Zufahrt für Lieferfahrzeuge.

Verkauf ging ohne Unterbrechung weiter

Und doch gibt es zumindest ein Beispiel dafür, dass es durchaus gelingen kann, einen eingeschossigen Supermarkt aufzustocken. Geschafft hat dies das Berliner Immobilienunternehmen Diamona & Harnisch mit seinem im Frühjahr 2017 abgeschlossenen Bauvorhaben „Quartier am Stadtpark Steglitz“.

„Im Rahmen des Projekts haben wir Geschossbauten mit Wohnungen auf einen Supermarktflachbau gesetzt“, berichtet Geschäftsführer Alexander Harnisch – und zwar im laufenden Betrieb. „Darin sehen wir ein Modell für die notwendige Nachverdichtung in den Innenstädten der deutschen Metropolen.“

Allerdings sei das Projekt eine große Herausforderung gewesen, sagt Harnisch. „Um die zusätzliche Last zu tragen, mussten die vorhandenen Stützen durch den Markt und die darunterliegende Tiefgarage bis hinunter in das Fundament verstärkt werden“, erläutert er.

Diese Stärkung der Stützen sei an drei Wochenenden nach Ladenschluss durchgeführt worden. „Sicher wäre es kostengünstiger gewesen, den Supermarkt abzureißen und neu zu bauen“, räumt Harnisch ein. „Dank der von uns umgesetzten Lösung konnte der Verkauf in der Filiale aber auch während der Bauarbeiten ununterbrochen weitergehen.“

Dass die Bedürfnisse der Einzelhändler bei der ganzen Diskussion nicht zu kurz kommen dürfen, betont auch Sebastian Schels von Ratisbona. „Der Händler hat am liebsten einen quadratischen, stützenfreien Markt“, erklärt der Experte. Wenn aber mehrgeschossig gebaut wird, so sind Stützen aus statischen Gründen unerlässlich.
Ohnehin nicht für die Ewigkeit gebaut

Außerdem kann es bei einer engen räumlichen Nähe von Wohnungen und Einzelhandel zu Lärmproblemen kommen. Und schließlich schätzen es die Händler, ihren Kunden ausreichend ebenerdige Stellplätze anbieten zu können.

Schels beobachtet, dass die Händler bei den Anforderungen an ihre Ladenflächen aber kompromissbereiter geworden sind. Das bestätigt Alexander Thurn, Geschäftsleiter Immobilien bei Lidl: „Wir bieten nicht nur Standardlösungen für den Bau einer Filiale an, sondern setzen bewusst auch auf individuelle Filialkonzepte“, erklärt er.

Um die Einzelhändler noch offener für neue Lösungen zu machen, appelliert Ratisbona-Chef Schels an die Kommunen: „Sie müssen den Händlern etwas bieten – nämlich eine Flächenerweiterung.“ Vielerorts ist es heute streng reglementiert, wie viel Verkaufsfläche ein Supermarkt oder Discounter haben darf.

Zugute kommen dürfte den Befürwortern einer dichteren und höheren Bebauung, dass die eingeschossigen Discounter und Supermärkte mit ihrer schlichten Architektur ohnehin nicht für die Ewigkeit gebaut sind. Solange sie noch stehen, lohnt sich ein Blick auf ein Vorzeigeprojekt in München.

Dort überbaute die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewofag zwar nicht einen Supermarkt, realisierte dafür aber eine innovative Lösung für eine andere Immobilie, die den knappen innerstädtischen Raum nicht optimal ausnutzt: Sie errichtete über dem Parkplatz am Dantebad 100 Wohnungen. Und brauchte dafür nur sechs Monate.


 
 
 

Wie finanziere ich eine Immobilie am besten?

Baukredite werden teurer. Aber eine gute Finanzierung kann Tausende Euro sparen. Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung.

1. Ist es jetzt noch günstig, eine Immobilie zu finanzieren?

Seit einem Jahr steigen die Baukreditzinsen wieder etwas. Die mehrjährige Talfahrt hat ein Ende, ein weiterer Anstieg ist in den kommenden Jahren zu erwarten. Günstig sind die Zinsen aber mit 2,10 Prozent für 20 Jahre Zinsbindung immer noch. Und wer die entscheidenden Stellschrauben beim Baukredit richtig dreht, kann einige tausend Euro sparen. Wichtig sind dabei Laufzeit und Dauer der Zinsbindung des Kredits, die monatliche Rate und wie viel davon der Tilgung dient, der Eigenanteil des Käufers in der Finanzierung und die Auswahl der richtigen Bank. Das definiert auch, wie viel Haus man sich leisten kann. Erst danach sollte man sich auf die Suche nach der Traumimmobilie begeben.

2. Wann sollte die Immobilie abbezahlt sein?

Der Kredit sollte spätestens zu Beginn des Ruhestandes voll oder zum überwiegenden Teil zurückgezahlt sein, weil dann das verfügbare Einkommen sinkt und die monatlichen Raten schwerer zu tragen wären. Auch die meisten Banken drängen darauf. Wer allerdings parallel nichts für den Ruhestand privat anspart, sollte seinen Kredit schon mindestens zehn Jahre früher tilgen, um danach noch etwas für die Altersvorsorge tun zu können.

3. Wie lange sollte die Zinshöhe festgeschrieben werden?

Früher wurde die Höhe der Zinsen nur für zehn, maximal 15 Jahre festgelegt. Jetzt ist das zu kurz. Da die Zinsen bereits wieder zu steigen beginnen und voraussichtlich ihre Tiefstände nicht mehr unterschreiten, ergibt es Sinn, sich das jetzige, noch niedrige Niveau möglichst lange zu sichern, also für mindestens 20 bis 30 Jahre. Die höchste Sicherheit besteht, wenn die Zinsen für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt sind. Dann entfällt das Risiko, nach zwei oder drei Jahrzehnten den Kredit zu dann vielleicht deutlich höheren Zinsen verlängern zu müssen. Wer schon einen Baukredit vor einigen Jahren zu höheren Zinsen als jetzt abgeschlossen hat, sollte überlegen, ob er ihn jetzt kündigt und sich günstiger neu verschuldet. Das ist ohne Gebühren frühestens nach zehn Jahren Laufzeit möglich. Bei der Zinsbindungsdauer ist zu beachten: Je länger sie gewählt wird, desto höher die Zinsen und desto geringer die Auswahl an attraktiven Anbietern – gerade bei Laufzeiten von mehr als 30 Jahren. Zudem verlangen viele Anbieter, die solche langen Zinsbindungen im Programm haben, mehr Eigenkapital, mindestens 20 Prozent.

4. Wie viel eigenes Geld muss man mitbringen?

Es ist selten und auch teuer, wenn die komplette Immobilie auf Pump gekauft wird. Üblich ist, dass der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und eventuell Makler) aus Ersparnissen trägt. Je mehr eigenes Geld er einbringt, desto niedriger die Zinsen, desto leichter bekommt er überhaupt einen Kredit und desto schneller ist der dann abgezahlt. Es ergibt aber meist wenig Sinn, hochrentierliche Anlagen wie Aktien zu verkaufen, um einen günstigen Kredit noch billiger zu bekommen.


 
 
 

Unbekannter ersteigert ein ganzes Dorf in Brandenburg

Berlin/Alwine – Ein Dorf unter dem Hammer: Ein unbekannter Telefonbieter hat am Samstag auf einer Auktion in Berlin das gesamte brandenburgische Dorf Alwine ersteigert – für 140 000 Euro.

Die abgelegene Waldsiedlung mit etwa 15 Mietern – auf halbem Weg zwischen Berlin und Dresden gelegen – führte jahrelang ein eher beschauliches Dasein. Viele Wohnungen standen leer. Die maroden Häuser müssten nach Schätzung des Bürgermeisters für rund zwei Millionen Euro saniert werden.

Bei der Auktion ging dann alles sehr schnell. In weniger als fünf Minuten wurde das Paket aus neun grauen Wohnhäusern, einer löchrigen Dorfstraße und einem Waldstück an den einzigen Bieter abgegeben.

„Er hatte sich erst am Samstagmorgen bei uns gemeldet und die Unterlagen per Fax geschickt“, sagte Matthias Knake vom Auktionshaus Karhausen. Der Bieter komme aus der Region Berlin-Brandenburg und wolle zunächst anonym bleiben. Er sei nicht von früheren Auktionen bekannt und wohne auch nicht in der Nähe von Alwine.

„Wir hatten weltweite Anfragen, sogar aus Indien“, sagte Knake weiter. Mehr als 40 Menschen hätten Interesse gezeigt, jedoch nicht mitgeboten. „Der Höchstbieter möchte mit dem Kauf etwas Gutes tun, zum Wohle der Bewohner.“

Das hofft auch Ortsvorsteher Peter Kroll, der bei der Auktion in Berlin mit dabei war. „Unser Wunsch ist es, dass wenigstens die bewohnten Bereiche der Häuser instandgesetzt werden.“ Die Häuser seien vom Dach bis zum Keller stark sanierungsbedürftig.

Alwine gehört zur Stadt Uebigau-Wahrenbrück, mehr als 100 Kilometer südlich von Berlin. Einkaufsmöglichkeiten gibt es in dem kleinen Dorf nicht. Die einzige Buslinie in der näheren Umgebung fährt ohne Halt vorbei. Die Siedlung gehörte zu DDR-Zeiten zu einer benachbarten Brikett-Fabrik, die Anfang der 90er Jahre geschlossen wurde.

2001 habe die Treuhand das kleine Dorf Alwine für eine D-Mark an zwei Brüder verkauft, sagte der Bürgermeister von Uebigau-Wahrenbrück, Andreas Claus, der ebenfalls die Auktion beobachtete. Einer der Brüder sei gestorben, daher jetzt die Versteigerung. „Wir sind sehr böse, dass es so weit kommen musste“, kommentierte Claus den ruinösen Zustand der Häuser mit bröckelndem Putz, kaputten Holzfenstern und undichten Dächern. „Eigentum verpflichtet. Deshalb würden wir gerne mit dem Käufer über seine zukünftigen Pläne reden.“

„Da könnte man eine Landkommune draus machen“, spekulierte ein Immobilienhändler aus München. „Das ist eher nichts für Spekulanten, weil die Preise in der Gegend sicherlich nicht steigen werden. Wenn man da nichts macht, sind die letzten Mieter auch bald weg.“ Ein anderer Zuschauer schlug vor, die Häuser abzureißen und ein Waldhotel zu bauen. „Das ist aber nicht möglich. Alwine liegt im Außenbereich und ist als Landwirtschaftsfläche ausgewiesen“, erklärte Bürgermeister Claus.

Die alten Häuser hätten Bestandsschutz, Neubauten oder Nutzungsänderungen seien nicht möglich. Die Gemeinde selber wolle sich mit Investitionen in das Privatgelände zurückhalten. Es solle geprüft werden, ob der alte Eigentümer für den schlechten Zustand der Häuser in Haftung genommen werden könne, sagte Claus. „Dazu müssen wir uns anschauen, mit welchen Auflagen Alwine damals von der Treuhand weiterverkauft wurde.“

Der Bürgermeister beklagte außerdem, von dem Verkauf aus den Medien erfahren zu haben – und nicht vom Besitzer. Auktionshaus-Sprecher Knake stellte dazu fest, dass im Vorfeld der Versteigerung die Gemeinde schriftlich informiert worden sei. Es gebe ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das aber nicht in Anspruch genommen worden sei.

Auch Knake befürwortete ein Gespräch mit den Mietern. „Man sollte mit den Leuten reden wegen der Bauschäden.“ Viele seien mit den kleinen Mieten zufrieden. Deshalb sollte man die Sanierungen gemeinsam durchsprechen. Er habe ein gutes Gefühl, dass der neue Besitzer es ernst meint, um die Wohnsituation in Alwine zukünftig zu verbessern.

Neben der Siedlung Alwine wurden auf der Auktion in Berlin auch alte Villen, ein Einkaufszentrum, Bahnhofsgebäude und ein Hochbunker versteigert. Die Objekte wechselten den Besitzer mit der Bedingung „gekauft wie besehen oder nicht besehen“. Die Eigentumsumschreibung wird erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises in die Wege geleitet.


 
 
 

So erstklassig sind Deutschlands 1-b-Städte

Alle wollen nach Berlin, München oder Hamburg? Wer eine Immobilie kaufen will, sollte dort nicht länger suchen. Anderswo lässt es sich komfortabler wohnen – und viel mehr Geld verdienen. FAZ.NET zeigt die attraktivsten Städte abseits der Metropolen.

Wer in diesen Zeiten Geld anlegen will, aber sich nicht an den Aktienmarkt traut, der hat ein Problem. Denn spürbare Zinsen gibt es ja bekanntermaßen nur noch auf Anleihen mit hohen Risiken, etwa aus Schwellenländern oder von wenig soliden Unternehmen. So kaufen immer mehr Deutsche lieber Immobilien und bewohnen sie gar nicht, sondern vermieten sie. 3,9 Millionen private Vermieter gibt es derzeit, 750.000 mehr als im Jahr 2000. Neun Prozent aller Haushalte sind das, überdurchschnittlich groß ist der Anteil in Baden-Württemberg und Bayern. Im Durchschnitt bringt die Vermietung 8900 Euro im Jahr vor Steuern ein.

Doch auch die Vermietung wird angesichts kräftig steigender Kaufpreise immer weniger lukrativ, vor allem in den Ballungsräumen. Viele entschieden sich deswegen für nicht ganz so teure 1-b-Städte, das sind mittelgroße Städte und Großstädte abseits der großen Ballungsräume wie Leipzig, Dresden, Nürnberg oder Bremen. Doch jetzt werden selbst die teuer. „Der Preisanstieg nimmt auch in der Fläche zu“, warnte gerade die Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch bei der Vorlage des Finanzstabilitätsberichts. Die Überbewertungen hätten sich 2016 weiter erhöht und regional ausgedehnt – also eben nicht nur in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt, von denen immer die Rede ist. In 127 kleineren Städten, die die Bundesbank untersucht hat, kam es zu deutlichen Preissprüngen. Die geschätzte Überbewertung der Kaufpreise dort betrage bis zu 26 Prozent. In den Ballungsräumen liegt sie mit knapp 30 Prozent noch höher.

Sinkende Mietrenditen

Für angehende Vermieter ist das frustrierend. Wer noch attraktive Städte für den Kauf einer Wohnung finden will, hat es immer schwerer. Aber es gibt sie noch. Auch wenn sie selbstverständlich auch nicht mehr billig sind.

Für die Auswahl der passenden Stadt entscheidend sind vor allem zwei Kriterien. Das Verhältnis von Kaufpreis zu den zu erwartenden Mieteinnahmen und die Frage, ob die Stadt in Zukunft eher wächst und prosperiert oder schrumpft. Das für Immobilienbewertung bekannte Forschungsinstitut Empirica hat beides für 107 kreisfreie Städte untersucht und einen „Blasenindex“ entwickelt, der zeigt, wie sich die Gesamteinschätzung seit 2004 verbessert oder verschlechtert hat. Ein zentrales Ergebnis: „Seit etwa 2013 steigen die Kaufpreise in den Ballungsräumen deutlich stärker als die Mieten, seit 2015 auch in den 1-b-Städten“, sagt Reiner Braun, Vorstand von Empirica. „Die Folge ist, dass sich die Vermietung in fast allen Städten deutlich weniger lohnt als noch vor ein paar Jahren.“

Das zeigt sich in der Mietrendite, die Kaufpreis und Miete ins Verhältnis setzt. Sie ist fast überall gesunken, weil die Kaufpreise so hochgeschossen sind. In München betrug sie im dritten Quartal 2017 nach Zahlen von Empirica etwa 2,7 Prozent, in Hamburg drei Prozent, in Frankfurt 3,3 Prozent. Berücksichtigt man Kosten von mindestens 1,5 Prozent und Steuern, bleibt da nicht viel übrig. 2004 lag die Mietrendite in Frankfurt noch bei 4,9 Prozent. Die Kaufpreise für eine gut ausgestattete Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern liegen im Durchschnitt für alle Baujahre in Frankfurt bei 3440 Euro je Quadratmeter, in Hamburg auf fast gleichem Niveau, in Berlin schon bei 2860 Euro und in München bei stolzen 5890 Euro.

In den 1-b-Städten sind die Preise oft niedriger und die Rendite oft höher. In Bremen zum Beispiel 4,1 Prozent, in Mannheim 3,8 Prozent. Aber es geht auf den ersten Blick auch noch besser: Für Oberhausen und Chemnitz liegt die Rendite bei 4,9 Prozent, die höchsten Werte der Untersuchung.

Das zeigt aber auch gleich das Problem. Die absolut höchste Mietrendite kann nicht das alleinige Kriterium sein. Sie verändert sich ständig, und wenn die Städte nur wenig Wachstumspotential haben, ist eine hohe Rendite nicht viel wert. Empirica misst das mit einem Schwarmindikator. Er zeigt, aus wie viel anderen Landkreisen Neubürger zuziehen. Je mehr Kreise, umso besser. Die Idee dahinter: Der Zuzug von Bürgern sorgt für steigende Nachfrage nach Wohnungen und damit für steigende Mieten. Ziehen die Menschen aus vielen verschiedenen, auch weiter entfernten Landkreisen hinzu, ist das ein Zeichen für die überregionale Attraktivität einer Stadt. Kommen die Neubürger hingegen nur aus der Umgebung der jeweiligen Stadt, wenn sich zum Beispiel das flache Land entvölkert, ist das wenig zukunftsträchtig, weil der Zuzug und damit der Nachfrageanstieg begrenzt ist.

Bei Oberhausen und Chemnitz liegt der Schwarmfaktor bei nur 36 Prozent der Kreise. Das ist wenig, 60 Prozent sollten es nach Meinung von Reiner Braun schon sein. Nach diesem Kriterium sind allen voran Berlin, Hamburg, München und das kleinere Potsdam die für Zuzügler attraktivsten Städte. Hier liegt der Schwarmfaktor bei mehr als 80 Prozent. Nur leider liegen hier eben die Mietrenditen sehr niedrig.

Keine Empfehlung für ehemalige Favoriten

Eine für Vermieter noch halbwegs interessante Stadt muss also eine Mietrendite über dem Durchschnitt, die am besten in den vergangenen Jahren kaum gestiegen ist, einen zu erwartenden ordentlichen Zuzug und die geringsten Anzeichen von Übertreibungen bei den Kaufpreisen aufweisen. Eine solche Stadt ist nach Ansicht von Empirica zum Beispiel Leipzig. Die Mietrendite ist seit 2004 gestiegen, was selten geworden ist und zeigt, dass etwas Übertreibung aus dem Markt entwichen ist. Die Rendite ist mit 4,2 Prozent nicht üppig, aber vergleichsweise hoch. Der Blasenindex zeigt keine Verschlechterung seit 2004. Und der Schwarmfaktor ist mit 73 Prozent gut. Das heißt, die Stadt ist überregional attraktiv und verspricht eine steigende Nachfrage. Das deckt sich auch mit der öffentlichen Wahrnehmung. Die sächsische Stadt hat in den vergangenen Jahren stark an Popularität gewonnen. Renommierte Firmenansiedlungen etwa von Porsche, der Ausbau der Messe, eine vitale Start-up-Szene und viele Studenten geben Leipzig eine gute Perspektive. Und damit auch den Vermietern. Ein Quadratmeter ist im Durchschnitt für nur 1650 Euro zu haben.

Attraktiv ist auch das oberfränkische Bamberg. Schwarmfaktor 60, keine Verschlechterung der Gesamtlage, die Mietrendite ist gestiegen. Die historische Altstadt unter Unesco-Schutz lockt genauso wie die heute öffnende ICE-Strecke von Berlin nach München, die Bamberg mit schnellen Zugverbindungen einbindet.


 
 
 

Wie Wohneigentum wieder bezahlbar wäre

Egal wer die nächste Bundesregierung stellt – sie sollte der Mittelschicht den Hauskauf erleichtern. Wie sich das realisieren lässt, zeigen zum Beispiel die Niederländer.

Ein Gastbeitrag von Michael Voigtländer

Deutschland ist eine Mieternation. Nur 45 Prozent der Haushalte leben in den eigenen vier Wänden, unter den OECD-Ländern ist die Quote nur in der Schweiz noch niedriger. Das muss nicht per se ein Problem sein. Viele – auch unsere – Studien haben gezeigt, dass Mieter mobiler sind. Für einen funktionierenden Arbeitsmarkt ist das wichtig. Darüber hinaus sind Volkswirtschaften mit hoher Mieterquote robuster, weil sich die Haushalte seltener stark verschulden. Und dennoch: Zumindest zwei Argumente sprechen dafür, dass es Deutschland gut tun würde, wenn wir es den Menschen erleichterten, Wohneigentum zu schaffen.

Erstens ist die Vermögensbildung in Deutschland unterentwickelt. Nach Statistiken der Europäischen Zentralbank verfügen deutsche Haushalte über weniger Vermögen als Haushalte in Spanien, Italien oder Irland. Man kann lange über diese Statistiken streiten, etwa weil dabei Vorsorgesysteme wie die Rentenversicherung nicht berücksichtigt werden. Dennoch bleibt ein großer Unterschied, der letztlich auf der geringeren Wohneigentumsbildung fußt.

Theoretisch könnten Mieter den Betrag, den Eigentümer über die Tilgung der Kredite zum Vermögensaufbau verwenden, natürlich sparen. Und sie könnten diese Beträge in diversifizierte Portfolios anlegen, die ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis als Wohneigentum haben. Allein: Sie tun es nicht. Eindrucksvoll zeigen wirtschaftspsychologische Studien, wie schwer es uns fällt, für ferne Ziele wie eine bessere Rente zu sparen. Ein Kredit, den man abbezahlen muss und an dem die eigene Wohnung hängt, diszipliniert dagegen.

Ungleichheit verringern

Mehr Wohneigentum würde nicht nur die individuelle Vermögensbildung und Altersvorsorge stärken, sondern hätte auch einen Einfluss auf die Vermögensverteilung: Während Deutschland bei der Einkommensungleichheit im internationalen Vergleich keineswegs heraussticht, sind die Unterschiede im Vermögen in Deutschland tatsächlich besonders groß. Eine Stärkung des Wohneigentums würde die Vermögensungleichheit verringern, da mehr Menschen von steigenden Immobilienpreisen profitierten. Auf diese Weise könnten breite Schichten an den Vorteilen des Kapitalmarktes teilhaben.

Zweitens ist Wohneigentum in der aktuellen Phase schlicht günstiger als das Wohnen zur Miete. Dies mögen viele Menschen derzeit nicht so recht glauben, schließlich sind die Wohnungspreise doch stark gestiegen. Tatsächlich sind die Zinsen aber noch schneller gefallen. Demgegenüber stehen teilweise starke Mietsteigerungen, insbesondere in den Städten. Selbst unter Berücksichtigung der Kredittilgung – die ja dem Vermögensaufbau dient, den Mieter gar nicht durchführen – ist die finanzielle Belastung der Eigentümer in vielen Regionen deutlich geringer als die der Mieter.

Bedingt durch die geringen Zinsen gibt es also ein Zeitfenster, in dem Wohneigentum besonders günstig ist. Und es ist anzunehmen, dass sich dieses Zeitfenster nicht so schnell schließt. Zwar wird nun vermehrt über eine Zinswende in der Eurozone diskutiert, aber die wird nur langsam und vorsichtig erfolgen. Darüber hinaus hat die EZB einen geringen Einfluss auf die langfristigen Zinsen – denn die werden am globalen Kapitalmarkt im Zusammenspiel von Ersparnissen und Investitionen bestimmt. Da die Ersparnisse sehr hoch sind und die Investitionen stagnieren, deutet vieles darauf hin, dass die Niedrigzinsphase bis in die 2020er Jahre anhält.

Dennoch stagniert die Wohneigentumsbildung, seit 2010 ist die Eigentumsquote praktisch unverändert. Das liegt vor allem an den hohen Einstiegshürden in Form des benötigten Kapitals. Wer beispielsweise in Nordrhein-Westfalen eine Wohnung für 250.000 Euro kaufen möchte, was etwa dem deutschen Durchschnittspreis entspricht, muss rund 28.000 Euro an Erwerbsnebenkosten bezahlen: 16.500 Euro für die Grunderwerbssteuer, 8.900 Euro für den Makler, den Rest für Notar und Grundbuch. Zusätzlich erwartet die Bank für einen Kredit mindestens 25.000 Euro Eigenkapital. Insgesamt braucht der Käufer also Ersparnisse von mehr als 50.000 Euro. Darüber verfügen aber nur elf Prozent der Mieter. Die überwältigende Mehrheit ist also faktisch von der Eigentumsbildung ausgeschlossen.

Es geht auch anders – das zeigen unsere niederländischen Nachbarn: Dort muss man beim gleichen Kaufpreis von 250.000 Euro nur 6.500 Euro an Nebenkosten bezahlen. Das liegt unter anderem daran, dass dort schon lange das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen gilt. Das hat zu einer deutlichen Reduktion der Maklerprovisionen geführt. Zudem gibt es in den Niederlanden keine festen Notargebühren und die Grunderwerbssteuer beträgt nur zwei Prozent.

Zwar lässt sich nicht alles eins zu eins übertragen, aber es gibt genügend Ideen, wie die Barrieren für den Wohneigentumserwerb gesenkt werden können, ohne den Staat zu überlasten. Eine Möglichkeit besteht darin, die Grunderwerbssteuer neu aufzustellen: Statt eines einheitlichen Steuersatzes könnte ein Freibetrag mit Stufentarif wie im Vereinigten Königreich eingeführt werden. Damit würden de facto kleine und günstige Eigentumswohnungen entlastet, Villen und Penthäuser dagegen stärker belastet. Dies würde die Eigentumsbildung für Haushalte mit mittleren Einkommen erleichtern, ohne dass die Länder auf Steuereinnahmen verzichten müssen.

Egal wie sich die nächste Bundesregierung zusammensetzt: Durch eine Stärkung der Wohneigentumsbildung hat sie die Chance, ohne große Mehrbelastungen für den öffentlichen Haushalt die Altersvorsorge der Bürger zu verbessern – und dabei gleichzeitig die Vermögensungleichheit zu mindern.


 
 
 

Boom am Häusermarkt rettet Chinas Wachstumszahlen

A worker walks across the construction site of the terminal for the Beijing New Airport in Beijing's southern Daxing District, China October 10, 2016. REUTERS/Thomas Peter

Chinas Wirtschaft zeigt im dritten Quartal Zeichen der Stabilisierung. Doch das Wachstum von 6,7 Prozent hat Peking auch dem boomenden Immobilienmarkt zu verdanken. Die Preise in den Großstädten laufen heiß – für die Regierung ein Dilemma.

Um rund 50 Prozent haben sich Wohnungen in Deutschlands größten Städten seit 2010 verteuert. Fang Yongbin lacht, als er diese Zahl hört. «Und das halten die Leute bei euch in Deutschland schon für Wahnsinn?», fragt er ungläubig. Der 38-Jährige kommt aus Hefei, der Hauptstadt der ostchinesischen Provinz Anhui, und arbeitet seit zehn Jahren in einer Werbeagentur in Peking.

Seit er in Chinas Hauptstadt ankam, versucht er gemeinsam mit seiner Freundin genug Geld für eine kleine Wohnung am Stadtrand zu sparen. Doch die Preise galoppieren davon und lassen dem Paar keine Chance, auch nur ansatzweise genügend Eigenkapital zu sammeln. Seit 2010 sind die Wohnungspreise in der 20-Millionen-Metropole um 180 Prozent geklettert. Ein Eigenheim kostet nun im Durchschnitt 55 000 Yuan pro Quadratmeter, rund 7400 Euro. Und das bei einem durchschnittlichen Monatsverdienst von umgerechnet 900 Euro. «Das nenne ich Wahnsinn», sagt Fang Yongbin.

Doch auch wenn die Preise schon viele Chinesen wie den Werbefachmann und seine Freundin abgehängt haben, genügend Kaufwillige gibt es noch immer: Allein in Peking sind die Preise in diesem Jahr erneut um 25 Prozent gestiegen. Noch steiler bergauf ging es in Shanghai (44 Prozent) und in der südchinesischen Metropole Shenzhen (55 Prozent). Stagnationen oder sogar Preisrückgänge verzeichnen dagegen kleinere Städte, wo oft komplett am Bedarf vorbei gebaut wurde und ganze Geisterstädte entstanden sind.

Die Regierung sieht den Beton-Boom mit gemischten Gefühlen. Einerseits ist der gut laufende Immobiliensektor willkommen, weil er dabei hilft, das ins Stocken geratene Wachstum des Landes zu stabilisieren. Rund die Hälfte der in China getätigten Inventionen flossen laut Einschätzungen von Analysten in diesem Jahr in den Immobiliensektor. Das meiste davon auf Pump. Wäre die Kauf- und Spekulationslust am Häusermarkt nicht so groß, auch die am Mittwoch vorgelegten Wachstumszahlen für das dritte Quartal wären weniger freundlich ausgefallen. Mit einem Zuwachs von 6,7 Prozent lagen sie genau im Rahmen der Regierungserwartungen.

Gleichzeitig ist der Immobilienboom auch ein Zeichen für die weiterhin große Unsicherheit: «​Die Menschen kaufen Häuser, weil sie eine weitere Abwertung der Währung fürchten»​, sagt der Pekinger Ökonom Chen Donglin.

Für Peking ein Dilemma. Wenn die Preise außer Kontrolle geraten und die Blase platzen sollte, ist neben dem wirtschaftlichen auch der politische Schaden kaum zu ermessen. Nichts fürchten die stets um Stabilität bemühten Kader mehr als Unruhen, die auch durch unzufriedene Hausbesitzer ausgelöst werden könnten. Fallen die Preise, sind jene Bürger sauer, die schon Immobilien besitzen. Steigen die Preise ins Unermessliche, frustriert das jene, für die Wohneigentum ein unerreichbarer Traum bleibt.

Mehrfach schon hat Peking deshalb in den vergangenen Jahren versucht, am Häusermarkt zu intervenieren und kontrolliert Luft aus der Blase zu lassen. Jetzt greift sogar Präsident Xi Jinping persönlich ein.  Laut eines Berichts der «South China Morning Post» ermahnten er und sein Regierungschef Li Keqiang große Städte, entschlossener gegen die astronomischen Häuserpreise vorzugehen.

Die Mahnung zeigte schnell Wirkung: In Peking zum Beispiel müssen Erstkäufer von Häusern seit Anfang Oktober 35 statt 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Für eine Zweitwohnung müssen 50 Prozent des Kaufpreises angezahlt werden. Shenzhen kündigte derweil an, so schnell wie möglich 137 Hektar neues Bauland zur Verfügung zu stellen. Andere Städte beschränken die Zahl der Wohnungen, die pro Person gekauft werden können.

Ob das Fang Yongbin und seiner Freundin noch hilft? Er will nun so schnell es geht zurück in die Heimat nach Hefei und dort eine Wohnung kaufen. «Wir machen uns Sorgen, dass wir auch dort zu spät dran sind», sagt er.

Möglich wäre es: Die Wohnungspreise in der relativ armen Provinzhauptstadt haben sich in nur fünf Jahren verdoppelt.


 
 
 

Baugenehmigungen auf höchstem Stand seit 2000

Niedrige Hypothekenzinsen und die Unterbringung von Flüchtlingen sorgen für einen ungebremsten Bauboom in Deutschland. Von Januar bis August wurde die Errichtung von 245 300 Wohnungen genehmigt, wie das Statistische Bundesamt am Donnerstag in Wiesbaden mitteilte. Das waren 25,1 Prozent oder 49 200 mehr als im Vorjahreszeitraum und damit der höchste Stand in den ersten acht Monaten eines Jahres seit 2000. Damals waren 246 300 Wohnungen genehmigt worden. Bereits im ersten Halbjahr sowie nach sieben Monaten des laufenden Jahres hatten die Statistiker ein 16-Jahres-Hoch verzeichnet.

Am stärksten stiegen die Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen mit einem Plus von 137,3 Prozent oder 9588. Zu ihnen zählen auch Flüchtlingsunterkünfte. Ohne die Berücksichtigung der Unterkünfte in Wohnheimen wäre das Plus insgesamt deutlich geringer ausgefallen.

Große Anstiege gab es ferner bei genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (27,5 Prozent) und Zweifamilienhäusern (14,2 Prozent). In die Höhe schoss zudem die Zahl der Bewilligungen bei Umbauten bestehender Gebäude: Sie wuchs um 38,6 Prozent oder 9674 – der höchste Stand seit dem Jahr 1998.