Grundstücksbewertung: Schenkungen bis Ende 2022 umsetzen – Ecovis

Ab 2023 plant der Gesetzgeber die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Bewertungsverfahren zu ändern. Auf Basis dieses Verfahrens ermitteln Steuerberater die Werte für Schenkungen. Das Ziel ist, möglichst wenig Schenkungsteuer zu zahlen. Wollen Eltern ihren Kindern Immobilien oder Grundstücke übertragen, dann sollten sie das unbedingt noch 2022 tun. So können sie zu den aktuell günstigeren Regeln schenken und Steuern sparen.

Die Bundesregierung will das Bewertungsgesetz ändern. Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 stammt vom 14.09.2022. Ist eine Immobilien-Schenkung bereits geplant, sollte diese am besten noch vor dem 31.12.2022 stattfinden.

Hintergrund

Im Vorfeld einer Schenkung oder bei einer Erbschaft ermitteln Steuerberater den Wert des zu übertragenden Vermögens. Beim Übertragen von Grundstücken und Häusern werden unterschiedliche Verfahren angewendet. Es kommen hier das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren in Frage. Welche Methode für welche Gebäudeart gilt, steht im Gesetz.

Die Wertermittlungsverfahren kurz erklärt

1. Für das Vergleichswertverfahren bereiten Gutachterausschüsse tatsächliche Kaufpreise auf und veröffentlichen Bodenrichtwerte und Vergleichswerte. Der Vergleichswert entspricht ungefähr dem Verkehrswert, also dem am Markt erzielbaren Verkaufspreis.
2. Beim Sachwertverfahren ermittelt sich der Wert anhand gesetzlich geregelter Regelherstellungskosten. Hier berücksichtigt das Finanzamt das Alter des Gebäudes mit einem entsprechenden Abschlag. Den vorläufigen Sachwert multipliziert der Fiskus mit dem Sachwertfaktor. Das Ziel ist es, ungefähr den Verkehrswert zu treffen. In der Regel ist der Sachwert aber niedriger als der Verkehrswert.
3. Beim Ertragswertverfahren berechnet sich der Wert des zugeteilten Grundbesitzes anhand des nachhaltig erzielbaren Ertrags. Vom Rohertrag zieht der Steuerberater die Bewirtschaftungskosten sowie eine erworbene Bodenwertverzinsung ab. Der Ertragswert fällt ebenfalls meist niedriger aus als der Verkehrswert.

Was ändert sich mit dem Jahressteuergesetz 2022

Damit die Ergebnisse aus den Wertermittlungen eher den Verkehrswerten entsprechen, plant die Bundesregierung das Bewertungsgesetz anzupassen:

Beim Ertragswertverfahren reduziert sich dann ab 2023 die zur Wertermittlung notwendigen Liegenschaftszinssätze, womit weniger Bodenwertverzinsung in Abzug gebracht wird. Überdies wendet das Finanzamt durch den angepassten Liegenschaftszins einen anderen Vervielfältiger an. Unterm Strich ergibt sich ein höherer schenkungsteuerlicher Wert.

Auch beim Sachwertverfahren Anlage der Gesetzgeber Änderungen. So kommen beim Ermitteln des Gebäudesachwerts neuerdings auch Regionalfaktoren ins Spiel. Diese berücksichtigen sterben Lage des jeweiligen Gebäudes. Und der Gesetzgeber wird die Wertzahlen überarbeiten. Auch dies wirkt sich auf den Wert des Grundstücks aus. Vor allem in Ballungsräumen könnte sich der steuerliche Wert einer Immobilie so deutlich erhöhen.

Unser Tipp:

„Die geplanten Änderungen können sich erheblich auf die erbschafts- und schenkungssteuerliche Wertermittlung angekündigt. Nach überschlägigen Berechnungen sind im Einzelfall bis zu 50 Prozent Wertsteigerung möglich, was zu deutlich höheren Schenkungssteuern führen kann. Sind also Schenkungen bereits für dieses Jahr geplant, dann raten wir dazu, dass Sie diese unbedingt bis 31.12.2022 umgesetzt haben“, rät Ecovis-Steuerberater Christopher Gampert in Bayreuth.

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