Wie finanziere ich eine Immobilie am besten?

Baukredite werden teurer. Aber eine gute Finanzierung kann Tausende Euro sparen. Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung.

1. Ist es jetzt noch günstig, eine Immobilie zu finanzieren?

Seit einem Jahr steigen die Baukreditzinsen wieder etwas. Die mehrjährige Talfahrt hat ein Ende, ein weiterer Anstieg ist in den kommenden Jahren zu erwarten. Günstig sind die Zinsen aber mit 2,10 Prozent für 20 Jahre Zinsbindung immer noch. Und wer die entscheidenden Stellschrauben beim Baukredit richtig dreht, kann einige tausend Euro sparen. Wichtig sind dabei Laufzeit und Dauer der Zinsbindung des Kredits, die monatliche Rate und wie viel davon der Tilgung dient, der Eigenanteil des Käufers in der Finanzierung und die Auswahl der richtigen Bank. Das definiert auch, wie viel Haus man sich leisten kann. Erst danach sollte man sich auf die Suche nach der Traumimmobilie begeben.

2. Wann sollte die Immobilie abbezahlt sein?

Der Kredit sollte spätestens zu Beginn des Ruhestandes voll oder zum überwiegenden Teil zurückgezahlt sein, weil dann das verfügbare Einkommen sinkt und die monatlichen Raten schwerer zu tragen wären. Auch die meisten Banken drängen darauf. Wer allerdings parallel nichts für den Ruhestand privat anspart, sollte seinen Kredit schon mindestens zehn Jahre früher tilgen, um danach noch etwas für die Altersvorsorge tun zu können.

3. Wie lange sollte die Zinshöhe festgeschrieben werden?

Früher wurde die Höhe der Zinsen nur für zehn, maximal 15 Jahre festgelegt. Jetzt ist das zu kurz. Da die Zinsen bereits wieder zu steigen beginnen und voraussichtlich ihre Tiefstände nicht mehr unterschreiten, ergibt es Sinn, sich das jetzige, noch niedrige Niveau möglichst lange zu sichern, also für mindestens 20 bis 30 Jahre. Die höchste Sicherheit besteht, wenn die Zinsen für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt sind. Dann entfällt das Risiko, nach zwei oder drei Jahrzehnten den Kredit zu dann vielleicht deutlich höheren Zinsen verlängern zu müssen. Wer schon einen Baukredit vor einigen Jahren zu höheren Zinsen als jetzt abgeschlossen hat, sollte überlegen, ob er ihn jetzt kündigt und sich günstiger neu verschuldet. Das ist ohne Gebühren frühestens nach zehn Jahren Laufzeit möglich. Bei der Zinsbindungsdauer ist zu beachten: Je länger sie gewählt wird, desto höher die Zinsen und desto geringer die Auswahl an attraktiven Anbietern – gerade bei Laufzeiten von mehr als 30 Jahren. Zudem verlangen viele Anbieter, die solche langen Zinsbindungen im Programm haben, mehr Eigenkapital, mindestens 20 Prozent.

4. Wie viel eigenes Geld muss man mitbringen?

Es ist selten und auch teuer, wenn die komplette Immobilie auf Pump gekauft wird. Üblich ist, dass der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und eventuell Makler) aus Ersparnissen trägt. Je mehr eigenes Geld er einbringt, desto niedriger die Zinsen, desto leichter bekommt er überhaupt einen Kredit und desto schneller ist der dann abgezahlt. Es ergibt aber meist wenig Sinn, hochrentierliche Anlagen wie Aktien zu verkaufen, um einen günstigen Kredit noch billiger zu bekommen.